マンション管理費や修繕積立金は自己破産でどうなる?滞納分は支払わなくていい?

マンション管理費や修繕積立金は自己破産でどうなる?滞納分は支払わなくていい?

自己破産をするとさまざまな債務が免責の対象となりますが、マンション管理費や修繕積立金に関しても例外なくその対象です。(以後、管理費)

マンションのような一つの建物に複数の所有者がいる場合、区分所有者として、建物の管理費や修繕費を支払う必要がある

つまり、自己破産までに滞納があった場合にはそれを支払う必要はなくなります。

また、管理組合側も破産者に対して請求する事は認められません(破産者以外に請求可能、後述で解説)。

これは、管理費以外の一般的な借金と同じ扱いで、一度、債務がリセットされるようなイメージです。

ただし、例外的に自己破産後に破産者に管理費が発生するケースもありますので、マンションの管理組合側も破産者側も詳しく仕組みを確認しておいた方がいいでしょう。

そうかぁ、マンションの管理費に関しても、滞納している場合は債務だし、自己破産の対象になってくるんだね。

そうなるね。自己破産は借金に対して有効なイメージが強いけど、債務整理の一つの手段だから、その名の通り、債務全般に対して効力を発揮するんだ。
債権者を選ぶ事もできないから、管理費も例外なく免責の対象。

ってことは、管理組合は滞納分少ないままの予算でマンションを管理していくことになるの?

いや、実は、破産者には請求できないけど、支払われなかった分は、次のマンション所有者に対して請求可能になるんだ。
つまり、次にマンションを購入した人に支払う義務が生じるってことなんだけど、区分所有法ではそう定められている。

次の購入者は大変だね。それも告知されたうえで競売にはなるんだろうけど…。

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マンション管理費・修繕積立金も免責の対象

自己破産は債務整理の中で最も効力の強い方法で、一部例外を除き、全ての借金が免責となります。

免責は、借金が0になるというもの。破産者は免責の対象となった借金を返済する必要がなくなりますし、債権者側にも請求する権利はなくなります。

お金を貸す商売をしている企業は、破産も一定数起きるものと理解した上で商売をするのが大前提。自己破産は国が認めている債務者救済措置であり、貸していた理由などは一切考慮されません。

これは、マンション管理費や修繕積立金に関しても同じです。

これらを滞納している場合には、債務・負債となりますので、自己破産をした場合にはそれらを支払う必要はなくなります。例外はありません。

管理組合側からも破産者に対して一切請求できない事になります。

仮に、破産者に対して破産後も請求を続けると、恐喝など管理組合に問題があるものとされる可能性がありますので支払ってもらう事は諦めるしかありません。

後述でも解説しますが管理組合の請求先は、新しい所有者か破産管財人です。

もし、破産者側がこちらの記事を読んでおり、破産後も請求される場合は、自己破産を担当してもらった弁護士に相談するようにしましょう。

滞納したまま破産した場合、未払い分は次の所有者が支払う

少し、ややこしいのですが、区分所有法では、破産などにより未払いが生じた場合、次の所有者にその未払い分を請求できるとしています。

流れとしては、

  1. 後述の例外ケースを除き、破産者の所有しているマンションは差し押さえをされる(滞納があり未払いの管理費が発生)
  2. 差し押さえをされたマンションは競売にかけられる
  3. 買受人が決まる(次の所有者)
  4. 管理組合は新しい所有者(買受人)に対して未払い分の管理費を請求できる

あくまでも法律上の仕組みの話で、管理組合が実際に請求をするかは分かりません。法律で『請求しなくてはならない』としているわけではないからです。

前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定継承人に対しても行うことができる

実際の条文ですが、債権とは未払いの管理費などを指します。“行うことができる”とされており、実際に請求するかは管理組合の判断ということに。

管理組合としても波風を立てたくないと考えるかもしれません。

ただし、法律で請求が可能とされていますので、「なぜ、前の所有者の分を?」と言っても、管理組合が未払い分を新しい所有者に請求する事には正当性があり認められます。

競売では未払い分を考慮され価格が決まる

こういった仕組みから、競売にかけられる際には未払い分を考慮した形で価格が決まる事になります。

そのため、実質的には新しい所有者が未払い分を損するという事はありません。

また、競売ではなく任意売却で新しい所有者が決まる事もありますが、この場合でも、不動産会社が重要事項として未払い分の支払い義務があることを説明する必要があり、知らずに入居するという事はありません。

ちなみに、これは自己破産だけの話ではなく、前の所有者が自己破産に関係なく未払いの管理費を残していった場合でも、次の所有者に支払い義務が生じます。

こういった場合で新しい所有者が未払い分を支払った場合は、前の所有者に対して肩代わりした分を請求する事が可能です(実際に支払ってもらえるかは別問題ですが)。

しかし、前の所有者が自己破産をしているケースでは、未払い分が免責となっているので、新しい所有者が支払っても前の所有者には請求する事ができません。

破産後の競売では、この点を考慮され、その分売却価格が安くなるのです。

新しい所有者は未払い分を支払う必要がありますが、実質的な損はない仕組みとなります。

管財事件の場合は優先的に管理費を回収できる

自己破産では破産者の財産が処分(換価)され、そこで得たお金は債権者に配当されます。

財産がない場合は、同時廃止事件になり配当もない。配当があるのは破産者に処分する価値がある財産が残っている場合で、管財事件が該当する

マンションの管理費・修繕積立金に関しても、破産手続きから未払い分を回収する事が可能です。

また、マンション管理費・修繕積立金に関しては区分所有法で先取特権と定められているので、他の一般債権より優先した返済を受け取れます。

そのため、破産者が多くの財産を抱えている場合には、破産手続きに参加する事でこれらの未払いはほとんど回収する事が可能になるでしょう。

これに該当する場合は、次の新しい所有者が未払い分を支払うという問題もなくなります。

また、管財事件の場合、自己破産開始後に管財人がマンションを管理して競売などの手続きを進めますので、その間に発生する管理費に関しても優先的に破産財団として弁済を受ける事が可能になります。

オーバーローンの場合は財産価値無しと判断され換価処分の対象にならない事も

オーバーローンとは、マンションの価値より、残りのローンの方が高額な状態のこと。

こういった場合には、管財事件でも換価処分の対象から外される可能性があります。

そもそも、ローンが残っている場合で自己破産をすると、ローンの対象物であるマンションを売る事で得られるお金は優先的にマンションのローン会社が受け取れます。

つまり、オーバーローンの場合には、いずれにしても売却で得たお金をローン会社に持っていかれるので管財人側が換価処分する意味がない、つまり資産価値なしと判断されるのです。

とはいっても、破産者がそのまま住み続けられるわけではありません。

あくまでも、処分する権限が破産管財人からローン会社に移るということ。ローン会社側が競売にかけるような流れとなります。

この場合に注意したいのは、破産開始後に発生した管理費を破産者が支払う事になるかもしれないということ。

管財人が競売にかける場合には破産開始後でも破産財団として優先的に管理費の支払いがされましたが、このケースでは、ローン会社が競売にかけるので破産財団とは異なります。

破産開始までに発生していた未払い分の管理費に関しては、例外なく免責の対象であることには変わりありませんが、その後に発生する管理費の扱いは事情が異なるのです。

ただ、こういったケースでも、管理組合は自己破産開始後に発生した管理費の未払い分を次の所有者に請求する事が多いです。そして、支払いを求められた新しい所有者は実際に支払う事になるでしょう。

ですが、ここでの支払いは免責になった未払い分とは異なるので、新しい所有者には破産者に対して肩代わりで支払った分を請求する事が可能です。

実際に請求するかは新しい所有者次第ですが、破産者は自己破産後に発生した管理費を請求される可能性があることを理解しておいた方がいいでしょう。

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