滞納している住宅ローンも特則で個人再生から除外可能!自宅を残せる

滞納している住宅ローンも特則で個人再生から除外可能!自宅を残せる

個人再生はあらゆる借金が整理の対象となりますが、住宅ローンのみ除外が認められる住宅ローン特則を利用可能です。

自己破産では住宅を残せませんので、これはとても大きなメリット。個人再生最大の魅力とも言えるかもしれません。

ですが、個人再生を利用する時には既に住宅ローンを滞納しているケースも少なくないでしょう。

そのような場合、住宅はどうなってしまうのでしょうか?

えっ!滞納をしていると住宅ローンを除外できないの?

いや、基本的には滞納していても住宅ローンを除外して個人再生することが可能になるよ。
ただし、長期間の滞納になると少し話が変わってしまうかな…。個人再生に限らずだけど、借金問題はできるだけ早めに行動した方がいいケースが多いんだ。

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そもそも住宅ローン特則とは?

住宅ローン特則とは、個人再生で他のローンが全て整理される中、住宅ローンのみ整理の対象から外す事が認められる権利

自己破産に関しては、借金が全てチャラになるという効力の大きさから換価処分があり、住宅だけでなく多くの財産を処分されることになります。

一方、個人再生は大幅に減額をされるものの一定の返済をするため換価処分がなく裁判所によって財産を処分されることがありません。

ですが、その一方で、ローンの担保になっている物は別除権があるため、担保権を持っている会社などに引き上げられる仕組みとなっています。

別除権は、法的手続きに左右されずに優先して弁済を受ける権利

そして、住宅にローンがある場合は、住宅そのものが担保(抵当権)になっているため住宅ローンを整理するのと同時に別除権によって住宅を競売にかけられる流れに。

自己破産に関しては、住宅ローン特則がありませんのでローンの有無に関わらず、換価処分もしくは担保権によって住宅を手放すことになるのです。

一方、個人再生には換価処分がありませんので、ローンがない住宅を手放す必要はありませんし、住宅ローンがあっても、一定の返済をしている事などから、住宅ローンのみ個人再生から除外できる住宅ローン特則が認められています。

自己破産と個人再生の違いは、一部でも借金を返済しているかどうかですが、その差によって住宅を残す事が認められているのです。

住宅が残った状態なら生活再建もスムーズにいくことが多いはずですね。

ただ、その一方で、住宅ローン特則によって住宅ローンを残した場合、住宅ローンを払い続けることになりますので、住宅ローンの返済で苦しんでいる場合には有効とならないケースもあります。

※個人再生で住宅ローンの返済期限延長などが認められるので、それで返済が可能になる事も。後述で解説

住宅ローンで苦しんでいる人も多いはずだよね…。その場合は、個人再生が使えないの?

もし、住宅ローンが借金苦の主なら、住宅ローンの借り換えか、所得に適した住居に住み替えた方がいいケースもあるかもしれない。
他にも借金があって、その返済にも苦しんでいる場合は、個人再生をして、その上で、住宅ローンの借り換えや住み替えが必要になってくるケースもあるし、状況に応じて臨機応変に対応する必要があるよ。

住宅ローン特則を利用できる条件とは

どんな住宅ローンにも住宅ローン特則が適用されるわけではありません。以下の6つの条件をクリアしている必要があります。

  1. 床面積の半分以上が住居用
  2. 個人再生を行う債務者が所有
  3. 住宅の購入資金に分割を利用している
  4. 銀行や保証会社の担保権(抵当権)がある
  5. 不動産(住宅)が他の借金の抵当権になっていない
  6. 代位弁済から6ヶ月以上経っていない

これらの条件は民事再生法196条198条によって定められていますが、基本的に一般的な住宅ローンであればクリアできる難しくない条件となっているはずです。

『5』の他の借金の抵当権とは、他に借金をする際に住宅を担保にした場合などに発生します。
ですが、住宅ローンの地点で抵当権が銀行や保証会社に発生しているため、基本的にそういった事態はおこりません。

『代位弁済から6ヶ月以上経っていない』この条件によって滞納している住宅ローンでも住宅ローン特則が認められる

住宅ローンは銀行などで組むことになりますが、ほとんどのケースで保証会社が間に入っており、返済が滞った場合には保証会社が銀行などにローン分を支払う『代位弁済』が行われる事になります。

代位弁済が行われるまでの期間は、滞納して3ヶ月。3ヶ月の滞納があった地点で、通常、銀行は保証会社に保証債務の履行を求める流れとなり、代位弁済がされます。

  • 代位弁済は既に滞納した状態
  • 代位弁済以降、取り立ても保証会社によって行われる

そして、この地点で、期限の利益の喪失となり、分割払いは実質無効で滞納分だけでなく残債すべてを一括で請求されることに。

期限の利益とは、分割が認められる権限のようなもの。
分割が認められるものは全て期限の利益が発生していることになるよ。
逆に、それが無効となった場合には、一括での支払いが求められるし、借金で悩んでいる人には、それが追い打ちとなり債務整理をする流れになる事が多い。

分割で払えなかったのに一括で支払えるわけないもんね…。

ちなみに、それをさらに放置してしまうと、抵当権を行使され住宅は競売にかけられることに。
しかも、競売は相場の半分以下の価格で落札される事が多く、大きな損失となることが多いから注意が必要。
それに、競売で売られた価格より残債が大きい場合は、残債分の支払いを求められる事になる。
家を失う上、借金が残るケースも考えられるんだ。

しかし、個人再生では滞納により代位弁済が行われているケースでも、代位弁済から6ヶ月以内であれば、住宅ローン特則を認めており、個人再生の対象から住宅ローンを外すことが認められています。

代位弁済から6ヶ月以内なら期限の利益も復活する!

先程の住宅ローン特則の他の5つの条件に加えて代位弁済から6ヶ月以内であれば、個人再生で住宅ローン特則を利用する事が可能。

代位弁済がされた地点で期限の利益の喪失となりますが、その状態でも、住宅ローン特則を利用した場合には、滞納前の状態に戻す事ができると民事再生法204条によって定められています。

つまり、再び住宅ローンを復活させる事ができるという事です。これを『住宅ローンの巻き戻し』と言います。

具体的にどういった状態になるのかと言うと、

  • 競売は中止
  • 期限の利益が復活
  • 代位弁済は無効(無かった扱いになる)

滞納から6ヶ月ではなく、代位弁済から6ヶ月以内となっており、多くの人が住宅ローン特則の恩恵を受けられるはずです。

個人再生後の住宅ローンの支払い方

個人再生後の返済がどういった形になるのかは、ローンを組んでいる銀行などと協議をして決める流れとなります。

具体的には以下の5つのパターンがありますので確認してみましょう。

期限の利益回復型

住宅ローン特則では、期限の利益を回復させ従来通りの返済を続けられる事が民事再生法199条で定められています。

ですが、この場合には、滞納した分を再生計画で決まる3年間の弁済期間で分割払いする必要があり、個人再生後の返済負担が大きくなってしまいます。

  • 住宅ローン
  • 滞納分の返済
  • 個人再生後の弁済

3年間に渡り、これら3つの返済を続ける必要があるという事です。

期限のリスケジュール型

リスケジュール型(延長型)は、住宅ローンの返済期限を延長できる方法で、最大で10年間、最終弁済を延長する事が可能となります。

返済期限が延長されれば月々の負担も楽になるので、従来より余裕をもって返済できるでしょう。

ただし、利息がカットされるわけではありませんので延長される分、返済総額が増える点も考慮に入れる必要があります。

また、債務者が70歳までに返済することが条件となるため、それ以上の年齢まで最終弁済を延長することはできません。

元本猶予期間併用型

個人再生後は、再生計画で決定した金額を3年かけて返済する必要があります。

そのため、同時進行で住宅ローンを支払うのが困難になるケースも少なくありません。

元本猶予期間併用型では、そういった負担を軽減するために、個人再生後から3年間は住宅ローンの元本部分の返済を猶予されます。

住宅ローンの元本を猶予することで返済負担が大きく軽減されることになり、再生計画で決まった弁済をスムーズに行う事が可能になるはずです。

ただし、あくまでも猶予されるだけで、減額される事はありません。よって、3年経過した時には再び元本部分の返済が必要になり、しかも、猶予された分、返済額が必ず上がることになります。

長期的に考え、返済が可能なら有効になってくる手段となるでしょう。

同意型

ここまでに紹介した手段は、債権者の同意がなくても利用できる方法です。

ですが、銀行など債権者の同意が得られるなら、それ以上の好条件を引き出す事が可能になります。

例えば、滞納によって発生した遅延金を免除してもらったり、それ以外にも、返済期間の延長を10年ではなく15年にしてもらえる例などがあります。

住宅金融公庫の住宅ローンなら、支払えない場合には15年の延長が認められている。
それをそのまま同意型として延長を認めてもらえるケースなどもあるよ。

滞納がない場合にはそのままでもOK

最後に、住宅ローンの滞納がなく、再生計画後の返済と同時の返済が可能であれば、従来通りの返済を続ける事も可能です。

住宅ローン以外の借金だけを整理したい場合にはこれでも十分かもしれません。

早めに弁護士に相談を!

住宅ローン特則は、代位弁済から6ヶ月まで認められる猶予がありますが、それでも利用期間が決まっていることには変わりがなく、できるだけ早く行動する事をおすすめします。

もし、それ以上の期間が経過すると自宅を手放すという最悪の事態に…。

なにより、いずれにしても住宅ローンを滞納している状態は既に黄色信号という事が言えるでしょう。

仮に個人再生を必要としない場合でも、借金問題のプロである弁護士への相談は必要不可欠です。

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